出品 |鳳凰網(wǎng)問渠人物

　　作者| 王婷婷

　　一個行業(yè)快速發(fā)展的一個標志，是密集上市。

　　近年，進軍資本市場的物業(yè)企業(yè)明顯增加，牽引物業(yè)管理行業(yè)總收入迅速突破“萬億”大關(guān)。行業(yè)正在趨于成熟，成長邏輯也隨之改變。

　　規(guī)模依然是主旋律，2021年，市場份額方面，百強企業(yè)市占率上升至52.31%(中指院物業(yè)百強研究報告數(shù)據(jù))，頭部效應(yīng)凸顯。同時，創(chuàng)新增值服務(wù)對規(guī)模的影響，越來越不容忽視。未來3~5年創(chuàng)新增值服務(wù)的行業(yè)貢獻率占比將超過17%(中信證券預(yù)計數(shù)據(jù))，是打開增量的關(guān)鍵。

　　“物業(yè)行業(yè)正經(jīng)歷從亂到治、從分散到集中、從估值忽高忽低到穩(wěn)定的過程，未來物企發(fā)展的核心，一是規(guī)模效應(yīng)、二是為客戶創(chuàng)造更多價值。”新大正物業(yè)集團總裁劉文波告訴鳳凰網(wǎng)。

　　成立于1998年的新大正，作為國內(nèi)第二家A股上市企業(yè)，也是在深交所上市的第一家物業(yè)企業(yè)。在物業(yè)領(lǐng)域當屬老牌。而新大正“無地產(chǎn)母公司、非住宅公建物業(yè)服務(wù)為主業(yè)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)多元化”的三大特征，也使其在眾多上市物企中，先天具備差異化的基因。

(新大正成為深交所物業(yè)第一股)

　　可以發(fā)現(xiàn)，“上市發(fā)展、獨立擴張、增量價值”，新大正身上的這三個關(guān)鍵詞，恰好都踩中了物業(yè)發(fā)展的主要風向。

　　那么這家獨具特色的物業(yè)上市企業(yè)，面對未來的趨勢變化有怎樣的思考，這些思考對行業(yè)有哪些啟示?鳳凰網(wǎng)《問渠人物》與新大正物業(yè)集團總裁劉文波展開了深入的采訪交流。

Q1

怎樣看物企核心競爭力?

劉文波：物業(yè)空間可觀，做好最擅長的服務(wù)

　　1998年入行至今，劉文波已經(jīng)在物業(yè)行業(yè)打拼了二十余年，從央企到民營物企——在深上市的“第一股”新大正，劉文波對物業(yè)管理這一行業(yè)有感情、有經(jīng)驗、有追求。

　　“物業(yè)管理是順應(yīng)存量時代發(fā)展趨勢、后疫情時代需求的一個行業(yè)。未來物企會更多參與城市的細分領(lǐng)域，有可觀的市場空間。”劉文波堅信物業(yè)行業(yè)的前景。

　　其認為，物業(yè)管理同時具有輕資產(chǎn)、低負債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定、周期性波動較小的優(yōu)勢，所以行業(yè)的估值下限較高。特別是在政策的支持下，物企有望在城市服務(wù)、基層社區(qū)治理、智慧城市運營等細分業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)展，未來的估值可能會更高。

(劉文波深耕物業(yè)24年是當之無愧的“行業(yè)老兵”)

　　但在觸達“美好未來”之前，還有一些挑戰(zhàn)需要面對。比如集中度不高、業(yè)務(wù)利潤率突破等等。劉文波直言，市場初期，資本市場看好物業(yè)公司作為社區(qū)流量入口的優(yōu)勢，不吝給出高估值，但在物業(yè)公司尚未跑出“流量變現(xiàn)”的商業(yè)模式情形下，資本市場對物業(yè)行業(yè)價值評估逐漸回歸理性，物業(yè)行業(yè)估值在下調(diào)。

　　但正是“分化”的出現(xiàn)，“水分擠走”才能凸顯出高素質(zhì)企業(yè)的含金量。新大正是這一紅利的體驗者。

　　據(jù)了解，深耕公建領(lǐng)域20多年，新大正多次牽頭制定多項行業(yè)標準，品質(zhì)和能力在公建物業(yè)領(lǐng)域都屬專家級。

　　例如高校服務(wù)方面，新大正已經(jīng)為全國90多所學(xué)校提供后勤一體化服務(wù)，其中不乏山東大學(xué)、西交大、重慶大學(xué)等重點院校;針對機場服務(wù)，新大正也已經(jīng)進入22所機場，包括北京大興機場、廣州白云機場、深圳寶安機場、重慶江北機場等國際機場，已躋身機場服務(wù)頭部梯隊。

　　據(jù)介紹，新大正從2015年開始，客戶滿意度持續(xù)呈現(xiàn)上升，2021年總體滿意度高達92.05分?？蛻舻恼J可無疑是新大正服務(wù)品質(zhì)的最好印證。

　　“物業(yè)行業(yè)在很長時間內(nèi)在試圖突破原有業(yè)務(wù)模式，但市場資源有限、專業(yè)能力有行業(yè)壁壘。物業(yè)企業(yè)首先要做好自己最擅長的服務(wù)，才能持續(xù)探索業(yè)務(wù)發(fā)展的邊界。”在劉文波看來，新大正立足核心業(yè)務(wù)，保證企業(yè)穩(wěn)定增長，也是上市以來獲得資本市場青睞，迅速實現(xiàn)了全國化發(fā)展進入超80城的重要原因。

Q2

如何保持未來生長力?

劉文波：模式創(chuàng)新，孵化新增長極

　　持續(xù)夯實公建服務(wù)領(lǐng)域的優(yōu)勢之外，新大正保持高品質(zhì)增長的另一個關(guān)鍵，則是模式創(chuàng)新。

　　劉文波告訴鳳凰網(wǎng)，在未來5年戰(zhàn)略規(guī)劃中，新大正一方面是致力于成為領(lǐng)先的智慧城市公共空間與建筑設(shè)施管理服務(wù)商;一方面則會堅持在創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)和城市服務(wù)維度持續(xù)探索和自我突破。

　　據(jù)了解，目前新大正已經(jīng)建立了服務(wù)專屬的線上平臺(小新菁選、S潮寶)，并立足綜合服務(wù)中心平臺，為注冊會員打造多種業(yè)態(tài)場景的專屬服務(wù)產(chǎn)品提供節(jié)能減排、智慧車場、私域資源等平臺的智慧運營服務(wù)。

　　在2021年，新大正向“社區(qū)治理、市政環(huán)衛(wèi)”等城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展。例如，與重慶及西南區(qū)域多個老舊小區(qū)達成了合作協(xié)議;同時，承接了重慶涪陵新城區(qū)市政環(huán)衛(wèi)項目。

　　“2021年新大正新設(shè)智慧城市運營中心、成立慧鏈云科技，用科技力量探索新模式，預(yù)計城市服務(wù)板塊將作為公司未來5年的新興增長極。”劉文波表示。

　　根據(jù)2021年報數(shù)據(jù)，新大正近三年營業(yè)總收入復(fù)合增長率達33.09%、凈利潤復(fù)合年增長率為23.54%，保持穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。在此時積極沿著主營業(yè)務(wù)邊界去探索新增長點，無疑向外界釋放出公司未來“生長力和穩(wěn)定性”的信心。

Q3

如何巧戰(zhàn)“收并購”?

劉文波：同一賽場各出絕招，有質(zhì)量地增長

　　頭部企業(yè)優(yōu)勢凸顯，收并購依然是突破行業(yè)壁壘、實現(xiàn)規(guī)模化的重要方式。隨著上市物業(yè)公司增多，物企之間收并購也在增多。尤其在市場變化中，碧桂園、華潤、萬科等巨頭紛紛加碼物業(yè)賽道。

　　劉文波認為，收并購是行業(yè)集中度提高的一種結(jié)果，也是企業(yè)規(guī)?；闹匾侄?，會有更多的頭部企業(yè)進入賽道，這有助于行業(yè)提升是一件好事。

　　當大家都在一個賽場上的時候，比拼的就是各自在專業(yè)領(lǐng)域的“絕招”，新大正會更關(guān)注自己在優(yōu)勢領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。“巨擘有巨擘的優(yōu)勢，新大正也有新大正的一些特點。”劉文波有信心，在競爭中以開放心態(tài)相互學(xué)習、實現(xiàn)自我突破。

　　同時要注意的是，收購重要、更重要的是收購后的融合與消化。據(jù)了解，2020年10月新大正收購了四川民興物業(yè)，目前已經(jīng)完成了對民興物業(yè)的系統(tǒng)化管理。

　　“民興物業(yè)2021年營收約3個億，對集團業(yè)績有正向貢獻，在選擇收并購對象的時候，我們是經(jīng)過了研究和篩選的，規(guī)?；隙ㄊ瞧髽I(yè)發(fā)展的重要手段，但是要提前預(yù)判，做好投后管理。”

　　劉文波指出，實際上無節(jié)制或者過于快速的收并購勢必會提升企業(yè)的財務(wù)風險。新大正不會一味地犧牲質(zhì)量去換取規(guī)模。公司在積極嘗試收并購的同時，也十分重視由此帶來的對核心財務(wù)指標潛在變動的影響。

　　公司會根據(jù)公司自身戰(zhàn)略結(jié)合財務(wù)狀況，提前做好一個時期內(nèi)收并購頂層規(guī)劃，根據(jù)發(fā)展的不同階段，有計劃有針對性的選擇合適的標的。

　　另外，在收并購過程中，公司會針對性開展?jié)撛谑召彉说呢攧?wù)狀況和擬定收購安排的評估，模擬收購后公司核心財務(wù)指標中長期的變動情況預(yù)演，便于有效決策和做提前應(yīng)對的準備。同時，公司作為輕資產(chǎn)上市企業(yè)，結(jié)合公司收并購工作進程，一定會合理運用資本市場的工具做重要支撐，實現(xiàn)公司高速高質(zhì)量的發(fā)展。

　　“我們希望是‘有規(guī)模也有質(zhì)量’地穩(wěn)健前行。不會放棄可以讓企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；臋C會，但也會謹慎選擇和規(guī)劃。”劉文波表示。

Q4

如何應(yīng)對疫情下的行業(yè)挑戰(zhàn)?

劉文波：物業(yè)這口飯不好吃，要有自己的辦法

　　疫情三年,對物業(yè)企業(yè)而言，一方面凸顯了重要性，一方面也因為宏觀變化，局部地區(qū)出現(xiàn)招工難、人力成本大幅上漲等情況。

　　劉文波直言，物業(yè)這片“藍海”其實沒有大家想的那么廣闊，在很長一段時間都可能競爭加劇。物業(yè)這口飯也并不好吃，尤其公建物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，其面對的界面可能比傳統(tǒng)物業(yè)更復(fù)雜。

　　以公建領(lǐng)域為例，疫情等情況影響使得人力成本大幅提升、運營成本提升、勞動密集型行業(yè)局限性不可避免，風險和挑戰(zhàn)也是很明顯的。

　　壓力下競爭，新大正形成了許多自己的辦法，也建立了獨有的企業(yè)文化。在深耕多年的公建領(lǐng)域，新大正非常關(guān)注風險管控，有發(fā)展，有治理，“穩(wěn)”是基本調(diào)性。

　　同時通過積極推進數(shù)字化、智慧化，來降低成本提速增效。上市多年，面對市場化、平衡企業(yè)經(jīng)營和資本市場之間的關(guān)系也有一些經(jīng)驗。

　　未來，物企參與城市更新、智慧城市運營、基層社區(qū)治理、市政環(huán)衛(wèi)等領(lǐng)域的空間很大，相信這也是新大正的機會。

Q5

請您給物業(yè)人一些建議?

劉文波：客戶至上、堅定信心、自我超越

　　作為資深物業(yè)人，這個行業(yè)有困難也有挑戰(zhàn)，但劉文波總是更愿意樂觀待之，對物業(yè)行業(yè)充滿期望和信心。在劉文波看來，作為物業(yè)人，首先要不忘“服務(wù)者”的初心。服務(wù)行業(yè)本身就是客戶至上的行業(yè)，要保持為客戶著想的主動性思維，這才是一個服務(wù)者。

　　新大正一直以來的企業(yè)文化都希望員工能秉持初心，不要被社會上那種急功近利的思維影響，走好每一步，踏實每一步，行穩(wěn)才能致遠。“值得客戶交心的真誠”，這種真誠是新大正最寶貴的企業(yè)精神。

　　其次，面對來自其他行業(yè)的沖擊和壓力，物業(yè)人也不用“妄自菲薄”，要堅定對行業(yè)的信心。在狂風暴雨的時候深扎營盤，才能在危機中看到機遇。

　　劉文波告訴鳳凰網(wǎng)一個故事。2020年初，新大正全國2萬多名員工都迅速投入到了防疫抗疫的行動中。大家也是人，都會有害怕、疲勞的時候，但是新大正員工依靠過硬的基本功和與客戶的緊密配合，挺住了一波又一波考驗，贏得了客戶信賴。

　　“我們在這個過程中，也形成了自己的一套標準，讓服務(wù)行業(yè)成為防疫抗疫的中堅力量，社會后勤保障中值得信賴和托付的企業(yè)，這就是我們的信心。”

　　另外，物業(yè)人要實現(xiàn)自我超越和突破，擁抱新生事物和變化。比如新大正和員工都開始更多思考、學(xué)習參與智慧城市公共建筑與設(shè)施的智慧化運營和服務(wù)。企業(yè)和企業(yè)人，都要在自我超越和突破中，沉淀知識財富，“把眼光放開，甚至去主動擁抱行業(yè)外的新的變化。”

　　后記

　　客戶至上、堅定信心深扎營盤、標準化與產(chǎn)品化、秉承初心的企業(yè)文化機制，劉文波給予物業(yè)人的這些建議，實際上也是外界給予新大正的一些“標簽”。

　　正是新大正這些新老物業(yè)人在歷練中的總結(jié)、實踐中的感悟，融合成了這家公司的內(nèi)核。而這些核心點，也是新大正帶給行業(yè)真誠的分享與好的啟示。