重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2002年9月25日重慶市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四十二次會(huì)議通過2009年5月21日重慶市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十次會(huì)議第一次修訂2019年11月29日重慶市第五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議第二次修訂）

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責(zé)任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造文明和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

第三條市、區(qū)縣（自治縣）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社會(huì)治理體系，建立與物業(yè)管理工作相適應(yīng)的保障機(jī)制，完善政策扶持措施，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

區(qū)縣（自治縣）人民政府應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府明確承擔(dān)物業(yè)管理活動(dòng)指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)的工作機(jī)構(gòu)，配備與工作任務(wù)相適應(yīng)的工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)。

第四條市、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照規(guī)定職責(zé)，指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。

居（村）民委員會(huì)依法協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。

建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理工作。

第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第七條鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，根據(jù)物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目確定的用地范圍，結(jié)合物業(yè)的共有或者共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

規(guī)劃自然資源部門審查建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)施物業(yè)管理的原則，考慮物業(yè)管理區(qū)域劃分的需要，確定相關(guān)指標(biāo)，并征求住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

第九條物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定劃定：

（一）新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照其建設(shè)項(xiàng)目確定的用地范圍，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（二）新建物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)住宅和非住宅等不同物業(yè)類型，具有獨(dú)立的配套設(shè)施設(shè)備并能夠獨(dú)立管理的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（三）原有物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，已分割成兩個(gè)以上相對(duì)封閉區(qū)域的，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

（四）原有建筑規(guī)模較小的相鄰物業(yè)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

第十條新建物業(yè)在出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第八條第一款、第九條的規(guī)定劃定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)為建設(shè)單位劃定的物業(yè)管理區(qū)域不符合本條例第八條第一款、第九條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)自收到備案申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)書面通知建設(shè)單位重新劃定。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十一條已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府參照本條例第八條第一款、第九條的規(guī)定，征求相關(guān)業(yè)主意見后，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分或者調(diào)整的建議方案，經(jīng)各自專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，劃定物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定方案應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)服務(wù)用房劃分、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理等內(nèi)容。

物業(yè)管理區(qū)域的劃定方案應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記已經(jīng)完成，涉及物業(yè)服務(wù)用房等調(diào)整的，相關(guān)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十二條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益的管理和使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十三條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。

第十四條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)議事方式、表決程序，業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，不得制定對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。

第十五條業(yè)主可以依照法定程序設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下進(jìn)行。未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及居（村）民委員會(huì)的指導(dǎo)下，共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉、補(bǔ)選或者罷免業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、成員工作津貼的來源以及經(jīng)費(fèi)管理辦法；

（四）撤銷或者變更業(yè)主委員會(huì)的決定；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容；

（六）提出改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的申請(qǐng)；

（七）依法籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（八）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益的管理、使用和分配；

（九）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)事委員會(huì)的職責(zé)、組成、選舉產(chǎn)生、工作規(guī)則和成員罷免等事項(xiàng)依法作出約定。

第十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，業(yè)主可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面申請(qǐng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十七條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面申請(qǐng)后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)送物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售時(shí)間、業(yè)主清冊(cè)和聯(lián)系方式、共有設(shè)施設(shè)備交接資料等材料，并負(fù)責(zé)核對(duì)材料和指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府通知后十日內(nèi)報(bào)送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。

籌備組成員由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居（村）民委員會(huì)和建設(shè)單位派員共同組成。其中，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十六條的規(guī)定要求，且人數(shù)所占比例不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組成員中的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并告知全體業(yè)主?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。

籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)予以公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)予以公告。

第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的示范文本，草擬管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專有部分面積，以及業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；

（四）制定業(yè)主委員會(huì)成員產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦，三十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦候選人一名?；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格。

本條第一款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前予以公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并將復(fù)核結(jié)果告知提出異議者。

第十九條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次籌備工作會(huì)議。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，籌備組自行解散。

籌備組成員連續(xù)三次無故不參加籌備會(huì)議的，其成員資格自動(dòng)終止。逾期未召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，或者半數(shù)以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的，籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)低于規(guī)定人數(shù)下限時(shí)，籌備組決定在未當(dāng)選的候選人中及時(shí)補(bǔ)選一次的，籌備組工作期限可以延長(zhǎng)一個(gè)月。

第二十條專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

鼓勵(lì)和引導(dǎo)業(yè)主采用業(yè)主決策信息系統(tǒng)舉行業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

第二十二條采用集體討論形式召開業(yè)主大會(huì)的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人確認(rèn)后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

業(yè)主可以書面委托一名代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，每名代理人接受的委托不得多于三人。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議參會(huì)業(yè)主人數(shù)和參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)符合法律規(guī)定比例的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的參會(huì)業(yè)主人數(shù)比例和參會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。

業(yè)主大會(huì)只能就本條例第十五條第二款第九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出具體決定。

第二十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主以書面形式提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要業(yè)主大會(huì)決定的；

（三）管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會(huì)參加。

業(yè)主委員會(huì)不依法及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開。業(yè)主委員會(huì)逾期未組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)逾期之日起三十日內(nèi)組織召開。

業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)決定之日起一年內(nèi)不得就同一事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；但是，業(yè)主大會(huì)決定被依法撤銷的除外。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由五到十一名單數(shù)成員組成，每屆任期五年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)的具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。

住宅小區(qū)未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)解散的，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主討論決定物業(yè)管理事項(xiàng)，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)委托暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具備一定組織協(xié)調(diào)能力；

（三）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，依法履行業(yè)主義務(wù)；

（四）本人、配偶以及直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)無利害關(guān)系；

（五）具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平；

（六）具有必要的工作時(shí)間，業(yè)主委員會(huì)成員只能在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任職；

（七）書面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形作出規(guī)定或者約定的，適用其規(guī)定或者約定。

鼓勵(lì)和支持業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、公職人員通過法定程序成為業(yè)主委員會(huì)成員，依法履行職責(zé)。設(shè)立監(jiān)事委員會(huì)的，鼓勵(lì)和支持物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)成員通過法定程序成為監(jiān)事委員會(huì)監(jiān)事，依法履行監(jiān)督職責(zé)。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，并予以公示：

（一）業(yè)主委員會(huì)名稱，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、成員名單和身份證明；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)地、聯(lián)系方式；

（五）業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果及決議。

公示期內(nèi)，業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請(qǐng)核實(shí)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，根據(jù)核實(shí)情況作出處理決定，并及時(shí)向申請(qǐng)人反饋。

本條第一款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)重新備案和公示。

第二十八條業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持備案證明到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章，并按照管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和有關(guān)規(guī)定使用印章。

業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、監(jiān)事委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；

（二）召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）組織物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集，監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用；

（六）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的相關(guān)問題；

（七）制定檔案和印章管理等工作制度，制作和保管會(huì)議記錄、共有財(cái)產(chǎn)資料、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

（八）配合相關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)、社區(qū)建設(shè)和公益宣傳等工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)，以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期接待和聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受業(yè)主查詢其所保管的物業(yè)管理信息，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

第三十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和通過業(yè)主決策信息系統(tǒng)，向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）公布業(yè)主委員會(huì)成員名單、辦公地點(diǎn)、辦公電話、工作制度等信息；

（二）及時(shí)公示業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；

（三）每半年公示一次業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、工作津貼以及物業(yè)共有部位的使用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和公共收益收支等情況；

（四）公布其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每季度至少召開一次。三分之一以上委員要求召開時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集并主持。業(yè)主委員會(huì)主任可以書面委托業(yè)主委員會(huì)副主任召集并主持會(huì)議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由居（村）民委員會(huì)指定一名成員召集并主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)成員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)列席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)簽字同意，自決定作出之日起三日內(nèi)予以公示，并于公示首日書面告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)。

第三十三條業(yè)主委員會(huì)及其成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé)，不得有下列行為：

（一）以虛列支出、虛報(bào)賬目等方式挪用、侵占業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、公共收益等共有財(cái)產(chǎn)；

（二）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（三）違反物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約，拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、停車費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等費(fèi)用，或者誘導(dǎo)、鼓動(dòng)其他業(yè)主不交納相關(guān)費(fèi)用；

（四）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，獲取其他不正當(dāng)利益；

（五）違規(guī)泄露其他業(yè)主的信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)；

（六）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料，或者擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章；

（七）拒不執(zhí)行街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判，或者打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人、舉報(bào)人；

（八）無故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議；

（九）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)成員違反前款規(guī)定的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其成員職務(wù)。終止業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止：

（一）不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

（四）存在本條例第三十三條規(guī)定的禁止性行為且受到行政處罰的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)成員受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)成員。

百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面提出對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到罷免要求之日起三十日內(nèi)書面通知業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)作出是否予以罷免的決定。業(yè)主委員會(huì)逾期不組織召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其成員被終止職務(wù)或者罷免的情況及時(shí)公示。業(yè)主委員會(huì)未進(jìn)行公示的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其公示。

業(yè)主委員會(huì)成員被終止職務(wù)或者被罷免的，其擔(dān)任的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任職務(wù)相應(yīng)終止。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)成員集體辭職的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生辦法完成增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起三十日內(nèi)成立換屆改選籌備組，由換屆改選籌備組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。換屆改選籌備組人員構(gòu)成依照本條例第十七條第三款、第四款規(guī)定執(zhí)行。

換屆改選籌備組組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)未成功的，可以在九十日內(nèi)補(bǔ)選一次；補(bǔ)選仍未成功的，換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個(gè)月后，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主書面申請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

自換屆改選籌備組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)；

（三）處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（四）其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，應(yīng)當(dāng)自行解散。業(yè)主委員會(huì)逾期未自行解散的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府公告業(yè)主委員會(huì)解散。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)成員和監(jiān)事委員會(huì)監(jiān)事不領(lǐng)取勞動(dòng)報(bào)酬。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員或者監(jiān)事委員會(huì)監(jiān)事的工作情況，決定給予其適當(dāng)津貼。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)建立業(yè)主委員會(huì)任中審計(jì)和離任審計(jì)制度。審計(jì)可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織第三方機(jī)構(gòu)實(shí)施，費(fèi)用可以從物業(yè)公共收益中列支。

第四十條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)解散的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)清算工作。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止或者被罷免的，或者業(yè)主委員會(huì)解散的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)移交其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、會(huì)議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。

業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)終止或者被罷免的，向業(yè)主委員會(huì)移交。業(yè)主委員會(huì)解散的，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交；未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，向物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)移交，由其暫時(shí)代管。

未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其七日內(nèi)移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助解決。

第四十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并予以公告。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十三條新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前，參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本擬訂臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主的義務(wù)、業(yè)主的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

首次業(yè)主大會(huì)通過管理規(guī)約后，臨時(shí)管理規(guī)約即行失效。

第四十四條物業(yè)中有住宅項(xiàng)目的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其中，對(duì)于預(yù)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對(duì)于現(xiàn)售項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅建筑面積少于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂后十五日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)或者暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，同時(shí)予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和履行前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾。

第四十七條前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定和動(dòng)態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。

建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合前期物業(yè)服務(wù)水平，且不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

第四十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件并經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對(duì)物業(yè)服務(wù)用房、共有部位、共有設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

（二）在城市管道燃?xì)飧采w的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)獾姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備配置到位；

（四）完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；

（五）按照規(guī)劃要求完成教育、養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生以及社區(qū)管理等用房或者設(shè)施建設(shè)；

（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫(kù)、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識(shí)完整、清晰；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十九條承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。承接查驗(yàn)后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，必要時(shí)可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。

第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定的示范文本，持下列資料向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（二）建設(shè)單位移交資料清單；

（三）查驗(yàn)記錄；

（四）交接記錄；

（五）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

物業(yè)交付時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。

建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十一條物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償配置。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積應(yīng)當(dāng)不低于二十平方米，不高于七十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備通風(fēng)采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于二層。

規(guī)劃自然資源部門在規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等進(jìn)行審查驗(yàn)收。住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置。

物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自改變其用途，不得將其分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

鼓勵(lì)在新建住宅小區(qū)設(shè)置接收郵件、快遞的場(chǎng)所或者設(shè)施等，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第五十二條前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后、房屋交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府移交物業(yè)檔案。

物業(yè)檔案包括下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議、查驗(yàn)記錄、交接記錄及備案證明；

（五）物業(yè)管理所必需的業(yè)主清冊(cè)等其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案移交給業(yè)主委員會(huì)。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第五十三條從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法成立，具有獨(dú)立法人資格。

法律、法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)人員從業(yè)資格有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好信用信息和物業(yè)項(xiàng)目信息等填報(bào)，配合相關(guān)部門做好信用信息的核實(shí)等工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定或者更換物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)于確定或者更換之日通過信用信息平臺(tái)更新相關(guān)信息，書面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并予以公告。

物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況記入物業(yè)服務(wù)信用信息檔案。

第五十五條建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)承接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行評(píng)估。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

第五十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并移交物業(yè)檔案。

物業(yè)服務(wù)合同需經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過。在提交業(yè)主大會(huì)審議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同草案予以公示，充分聽取業(yè)主意見。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，報(bào)物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并予以公告，同時(shí)抄送街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第五十八條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要事項(xiàng)：

（一）共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全措施的建立、公共秩序的維護(hù)；

（三）共有綠地、花木等的養(yǎng)護(hù)與管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，生活垃圾分類投放及收集的要求；

（五）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交納時(shí)間；

（六）公共收益的管理、使用、分配；

（七）合同期限和違約責(zé)任；

（八）其他物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行合同，按照國(guó)家和本市有關(guān)物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范提供專業(yè)化的服務(wù)。

第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，擅自允許他人利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備從事廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。

（四）以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是，可能對(duì)業(yè)主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外。

（五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他行為。

第六十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及業(yè)主決策信息系統(tǒng)設(shè)置公示欄，公開相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)，并可以通過移動(dòng)通信等方式告知全體業(yè)主。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式；

（二）物業(yè)服務(wù)合同以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等；

（三）電梯等專業(yè)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)合同；

（四）報(bào)修服務(wù)規(guī)范和完成時(shí)限承諾。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)公開：

（一）物業(yè)服務(wù)半年履約情況報(bào)告；

（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況，包括涉及維修、更新、改造項(xiàng)目的明細(xì)；

（三）物業(yè)服務(wù)滿意率及管理服務(wù)中薄弱環(huán)節(jié)的整改情況；

（四）物業(yè)管理區(qū)域公共收益收支情況，包括與公共收益相關(guān)的合同或者協(xié)議等；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)答復(fù)不滿意的，可以依照本條例第九十二條規(guī)定進(jìn)行投訴。

第六十二條行政管理部門不得委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何方式和理由行使行政管理職責(zé)，但是，應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助行政管理部門做好相關(guān)工作。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全公共秩序維護(hù)制度，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在消防車道、消防車操作場(chǎng)地、消防設(shè)施設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒；在自身經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)對(duì)其服務(wù)區(qū)域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查；對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理，并發(fā)出警示。

業(yè)主要求在物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)或者范圍以外提供服務(wù)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害，公共衛(wèi)生事件，供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故，物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定，并按照規(guī)定對(duì)其服務(wù)區(qū)域的服務(wù)對(duì)象進(jìn)行安全宣傳、組織應(yīng)急演練。

發(fā)現(xiàn)重大事故隱患或者發(fā)生生產(chǎn)安全事故及其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，通知相關(guān)業(yè)主，并按照規(guī)定向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、專業(yè)單位和負(fù)有安全監(jiān)督管理職責(zé)的部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等專項(xiàng)服務(wù)，但是，不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人或者將全部物業(yè)服務(wù)肢解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展家政服務(wù)、信息服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、健康服務(wù)等其他生活性服務(wù)領(lǐng)域。

第六十六條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案進(jìn)行表決，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)；沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿三個(gè)月前公告，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會(huì)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)期間，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定提前三個(gè)月履行告知義務(wù)。

第六十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也未約定業(yè)主自行管理或者其他管理人管理的，由全體業(yè)主在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)下共同承擔(dān)管理責(zé)任。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，居（村）民委員會(huì)可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府委托下，組織提供應(yīng)急管理。應(yīng)急管理內(nèi)容僅限于環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行、消防安全等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)，相關(guān)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急管理期限一般不超過六個(gè)月。

應(yīng)急管理實(shí)施前，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容予以公告。

第六十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)檔案、有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料，以及物業(yè)服務(wù)用房和其他物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；無業(yè)主委員會(huì)的，向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府移交。

（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員。

（三）結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和預(yù)收、代收的物業(yè)管理區(qū)域公共收益等費(fèi)用。

（四）結(jié)清委托專業(yè)性服務(wù)企業(yè)對(duì)設(shè)施設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化等開展專項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等為由拒絕辦理交接。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督管理。

第六十九條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)方式，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，由市價(jià)格主管部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第七十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并由業(yè)主大會(huì)決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由符合法律規(guī)定比例的業(yè)主表決通過，并將表決結(jié)果公告三十日以上。

第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，最終用戶應(yīng)當(dāng)按時(shí)、足額交納。其中，屬物業(yè)專有部分的費(fèi)用，由業(yè)主交納；屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納；屬共有部分的費(fèi)用但未約定納入物業(yè)服務(wù)成本、也未約定交納主體的，由相關(guān)業(yè)主或者物業(yè)使用人據(jù)實(shí)分?jǐn)偤徒患{。

專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務(wù)，不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共有部位的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關(guān)費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I(yè)單位交納的，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)約定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納，不得因未交納費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

第七十二條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及其工作人員應(yīng)當(dāng)妥善保存業(yè)主信息資料，不得非法收集、利用、加工、傳輸業(yè)主信息，不得非法提供、公開或者出售業(yè)主信息。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第七十三條業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（三）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（四）將無防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房的上方；

（五）存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；

（六）發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（七）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

（八）擅自占用居住區(qū)綠地，或者擅自移植、砍伐小區(qū)內(nèi)的樹木；

（九）損壞、挪用、停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場(chǎng)地；

（十）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約飼養(yǎng)犬只；

（十一）在畜禽禁養(yǎng)區(qū)內(nèi)養(yǎng)殖家畜家禽，或者在畜禽限養(yǎng)區(qū)內(nèi)違規(guī)養(yǎng)殖畜禽；

（十二）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；

（十三）亂丟垃圾、高空拋物；

（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止，并將勸阻、制止情況存檔保留；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通報(bào)，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。因上述行為導(dǎo)致他人合法權(quán)益受到侵害的，受害人可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十四條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃自然資源部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

第七十五條利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)符合本條例第七十四條的規(guī)定，并具備消防、安全、衛(wèi)生等必要的條件。

利用小區(qū)住宅開展民宿等住宿服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市相關(guān)管理規(guī)定和管理規(guī)約的約定，依法向市場(chǎng)監(jiān)管、文化旅游、公安、商務(wù)等部門辦理相關(guān)手續(xù)，并同時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市、區(qū)縣（自治縣）人民政府及相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實(shí)際，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)開展民宿等住宿服務(wù)活動(dòng)的管理和監(jiān)督。具體管理辦法由市人民政府制定。

第七十六條業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、范圍、方式等書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將告知事項(xiàng)進(jìn)行登記并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)提醒業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員，同時(shí)公告施工的時(shí)間和范圍。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反裝飾裝修規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)履行發(fā)現(xiàn)、勸阻、報(bào)告職責(zé)，并配合有關(guān)部門依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)使用人約定裝飾裝修保證金的，裝飾裝修保證金應(yīng)當(dāng)存入共有資金賬戶進(jìn)行管理，具體管理辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門另行制定。

第七十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建設(shè)單位依法出售車位（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人。公告之日起六個(gè)月內(nèi)，屬住宅配套車位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位（庫(kù)），公告之日起滿六個(gè)月有多余車位（庫(kù)）的，可以向其他業(yè)主出售，每戶業(yè)主總計(jì)購(gòu)買住宅配套車位（庫(kù)）不得超過二個(gè)；屬非住宅配套車位（庫(kù)）的，每戶業(yè)主購(gòu)買的車位（庫(kù)）數(shù)量的比例，不得超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經(jīng)人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認(rèn)將建設(shè)單位的車位（庫(kù)）權(quán)屬登記給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人的，其車位（庫(kù)）的出售、租賃應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)公開未出售或者未附贈(zèng)的車位（庫(kù)），業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

車位（庫(kù)）有空余的，經(jīng)公示后，可以臨時(shí)出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人，每次租期不得超過六個(gè)月。

第七十八條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)成立前，前期物業(yè)服務(wù)合同不得對(duì)上述事項(xiàng)進(jìn)行約定。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，不得收費(fèi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第七十九條物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)，專有部分所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕或者采取防范措施。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)通知后，在合理期限內(nèi)仍未修繕或者采取防范措施的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或者采取防范措施，其費(fèi)用由專有部分所有人承擔(dān)。

物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織修繕或者采取防范措施。

第八十條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。

新建住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備竣工驗(yàn)收后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定和要求將其移交給專業(yè)單位。專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)單位承擔(dān)。

老舊住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)改造驗(yàn)收合格后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)單位管理的，專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收。專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備尚在質(zhì)量保修期內(nèi)的，其整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第八十一條物業(yè)專有部分、共有部分進(jìn)行維護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主負(fù)有協(xié)助的義務(wù)。

因共有部分的維護(hù)、更新、改造，損害業(yè)主專有部分合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第八十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第八十三條區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公共收益、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等業(yè)主共有資金的監(jiān)督和管理，共有資金的收支情況接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門代管，存入銀行專戶。公共收益應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶，并設(shè)立單獨(dú)賬目。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇代行管理或者自行管理。業(yè)主決定自行管理的共有資金，應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主委員會(huì)賬戶，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的業(yè)主委員會(huì)備案證明到物業(yè)所在地的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行開設(shè)賬戶。

業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)共有資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每半年公布一次自行管理賬目。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以每年組織開展一次對(duì)共有資金使用和收支情況的檢查，檢查情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

第八十四條利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定。業(yè)主大會(huì)成立前，需要利用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約中約定下列事項(xiàng)：

（一）可以開展經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地范圍；

（二）電梯、電梯外大堂等部位設(shè)置廣告的標(biāo)準(zhǔn)及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場(chǎng)地有償利用的最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，比例不得超過所得收入的百分之三十；

（五）公共收益的財(cái)務(wù)管理要求；

（六）相關(guān)的合同、會(huì)計(jì)憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（七）公共收益收支情況的定期公示與審計(jì)辦法；

（八）對(duì)可能影響業(yè)主公共利益的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求。

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)可以對(duì)前款所列事項(xiàng)重新約定。

第八十五條公共收益主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。業(yè)主大會(huì)成立前或者業(yè)主大會(huì)未對(duì)公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金。按照業(yè)主大會(huì)決定使用公共收益的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時(shí)，公共收益應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)足物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

公共收益用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金以外用途的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)決定其年度預(yù)算方案，主要包括支出項(xiàng)目明細(xì)、使用審核、公示及決算辦法。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，公共收益支出金額和范圍不得超過預(yù)算方案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次公共收益收支情況。物業(yè)管理區(qū)域百分之二十以上業(yè)主書面對(duì)公共收益收支提出異議的，可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約約定或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，也可以申請(qǐng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第八十六條保修期滿后物業(yè)維修、更新、改造的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；

（二）部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主分擔(dān)；

（三）全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主分擔(dān)。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，導(dǎo)致物業(yè)共有部分未到維修、更新年限維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其責(zé)任相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。

第八十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的中修、大修或者更新、改造，不得挪作他用。

建設(shè)單位和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)交或者續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存情況。

第八十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)可以由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。

下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支出：

（一）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和小修費(fèi)用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出；

（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；

（四）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第八十九條物業(yè)管理區(qū)域共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造費(fèi)用情況應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行公示。物業(yè)專項(xiàng)維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策信息系統(tǒng)等方式，定期公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額及使用情況。

對(duì)于十萬元以上物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)引入具有資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)評(píng)審，評(píng)審費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金增值收益或者公共收益中列支，業(yè)主大會(huì)決定不聘請(qǐng)?jiān)u審機(jī)構(gòu)的除外。

第九十條有下列情形之一，需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府書面同意，可以向區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請(qǐng)適用應(yīng)急簡(jiǎn)易程序：

（一）屋面防水損壞造成滲漏，嚴(yán)重影響正常使用的；

（二）電梯故障，無法正常運(yùn)行的；

（三）高層住宅水泵損壞，導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；

（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）消防設(shè)施損壞，危及公共消防安全的。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將緊急情況下專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)、使用情況，及時(shí)予以公示。

第九十一條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理的具體辦法，由市人民政府制定。

第九十二條業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中侵害自己合法權(quán)益的行為，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門投訴，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并自受理之日起三十日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。屬于其他部門職責(zé)的，告知投訴人向相關(guān)部門投訴。

第七章 監(jiān)督管理

第九十三條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施和配套規(guī)定，以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本；

（二）建立健全住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范，建立物業(yè)服務(wù)信用信息管理體系，并定期向社會(huì)公布；

（三）建立和維護(hù)包括業(yè)主決策信息系統(tǒng)和信用信息管理系統(tǒng)在內(nèi)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)免費(fèi)使用；

（四）指導(dǎo)全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)督管理工作；

（五）宣傳和貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)，建立完善業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培訓(xùn)制度；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十四條區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)承接查驗(yàn)、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同的備案；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作、調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理，開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查，建立物業(yè)管理誠(chéng)信檔案并接受查詢；

（四）監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金；

（五）查處違反第七十三條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第十二項(xiàng)規(guī)定的行為；

（六）宣傳物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策，定期開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十五條市、區(qū)縣（自治縣）人民政府其他相關(guān)部門依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：

（一）規(guī)劃自然資源部門負(fù)責(zé)物業(yè)規(guī)劃管理，查處違反第七十三條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的行為；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、交通安全、保安服務(wù)等活動(dòng)，查處違反第七十三條第一款第七項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的行為；

（三）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查電梯等特種設(shè)備使用、物業(yè)服務(wù)價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)等；

（四）應(yīng)急管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查消防安全，查處違反第七十三條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的行為；

（五）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查污染環(huán)境行為，查處違反第七十三條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的行為；

（六）城市管理部門負(fù)責(zé)查處違反第七十三條第一款第八項(xiàng)、第十一項(xiàng)規(guī)定的行為。

設(shè)立了綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)的，可以由綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)統(tǒng)一查處。

法律、法規(guī)對(duì)相關(guān)部門職責(zé)另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第九十六條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定義務(wù)，對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)施情況開展監(jiān)督檢查；

（四）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的移交、接管；

（五）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)處物業(yè)管理糾紛；

（六）管理物業(yè)檔案，協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)信用信息的采集和核查工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第九十七條居（村）民委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好本條例第九十六條的相關(guān)工作；

（二）派員參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，了解物業(yè)管理工作情況；

（三）對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

鼓勵(lì)在居（村）民委員會(huì)設(shè)立環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，具體指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)。

第九十八條街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)工作需要，召集由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、其他有關(guān)部門、公安派出所、居（村）民委員會(huì)、專業(yè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、監(jiān)事委員會(huì)、物業(yè)管理專家、人民調(diào)解委員會(huì)等參加的聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問題；

（二）業(yè)主委員會(huì)成立和換屆過程中出現(xiàn)的問題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題；

（四）終止物業(yè)服務(wù)合同的重大問題；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（六）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。

前款所列問題經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)依法調(diào)解達(dá)成的調(diào)解協(xié)議，具有法律約束力。

第九十九條相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和業(yè)主決策信息系統(tǒng)公布聯(lián)系單位、舉報(bào)聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

任何單位和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，可以向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。

因行政執(zhí)法需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。

第八章 法律責(zé)任

第一百條建設(shè)單位有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十條、第四十五條、第四十六條，未按照規(guī)定備案或者公示的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

（二）違反本條例第十七條，未按照規(guī)定報(bào)送有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第四十四條，建設(shè)單位未通過公開招標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十一條，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

（五）違反本條例第五十二條，未按照規(guī)定移交資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（六）違反本條例第七十七條第二款、第三款，違反規(guī)定銷售車位（庫(kù)）的，或者對(duì)業(yè)主要求承租的車位（庫(kù)）只售不租的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

（七）違反本條例第七十七條第四款，將未出售的車位（庫(kù)）不優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，或者出租給業(yè)主以外的單位或者個(gè)人期限超過六個(gè)月的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)所在地區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第十七條，未按照規(guī)定報(bào)送有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（二）違反本條例第五十條，未按照規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（三）違反本條例第五十二條，未按照規(guī)定移交資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（四）違反本條例第五十四條、第六十一條，未按照規(guī)定填報(bào)或者公示信息的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

（五）違反本條例第五十七條，未將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上五萬元以下罰款。

（六）違反本條例第六十四條，未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

（七）違反本條例第六十六條、第六十八條，擅自停止物業(yè)服務(wù)的，或者被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者退出時(shí)不履行相關(guān)義務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以上三十萬元以下罰款，并在一年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

（八）違反本條例第八十四條、第八十五條，擅自利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳和經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的，擅自設(shè)置或者允許他人設(shè)置臨時(shí)攤點(diǎn)的，責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百零二條違反本條例第六十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯或者越權(quán)限制業(yè)主權(quán)利的，由區(qū)縣（自治縣）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期整改；逾期未整改的，納入企業(yè)信用檔案。違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百零三條業(yè)主委員會(huì)成員未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令限期履行；逾期未履行的，予以通報(bào)，并組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。

第一百零四條業(yè)主委員會(huì)及其成員違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的規(guī)定，挪用、侵占、擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，或者侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百零五條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，或者按照約定申請(qǐng)仲裁。

第一百零六條違反本條例第七十三條規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由行使監(jiān)督管理權(quán)的有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百零七條專業(yè)單位違反本條例第八十條，未按照規(guī)定接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備或者未按照規(guī)定對(duì)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新的，由物業(yè)所在地有關(guān)部門責(zé)令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第一百零八條住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者其他有關(guān)部門及其工作人員違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；給當(dāng)事人合法權(quán)益造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

（二）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的；

（三）未按照規(guī)定在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴，不及時(shí)受理、依法處理的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的；

（五）截留、挪用、侵占或者違法審核撥付物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；

（六）其他濫用職權(quán)、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第一百零九條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)違反本條例有關(guān)規(guī)定，非法使用、出售、提供、傳播業(yè)主信息，不及時(shí)移交相關(guān)資料、印章和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，違反治安管理規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

第九章 附 則

第一百一十條本條例下列用語(yǔ)的含義：

（一）物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

（二）業(yè)主，是指房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法定文件確定的物業(yè)所有權(quán)人。

（三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

（四）前期物業(yè)管理，是指物業(yè)出售后至業(yè)主大會(huì)成立之前進(jìn)行的物業(yè)管理。

（五）公示、公告，是指在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開張貼，有條件的同時(shí)在業(yè)主決策信息系統(tǒng)發(fā)布，時(shí)間七日以上。

（六）物業(yè)交付之日，是指建設(shè)單位在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)房屋買賣合同約定向買受人發(fā)出書面交付通知，買受人依照該通知接房的時(shí)間。買受人收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由拒絕接受的，視為交付。

（七）共有部位，是指根據(jù)法律法規(guī)、房屋買賣合同和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的部位，一般包括：物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（八）共有設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)、房屋買賣合同和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或者部分業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、防雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

（九）物業(yè)管理區(qū)域公共收益，是指利用物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后的收益，主要包括公共場(chǎng)地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

第一百一十一條單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，由業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。其業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用與維護(hù)的相關(guān)事項(xiàng)可以參照本條例執(zhí)行。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第一百一十二條本條例自2020年5月1日起施行。